長期修繕計画

目的

マンション共用部の今後の修繕をいつ行うか、その概算費用と共に予測して表にしたものです。

修繕積立金を決定する予算書とも言うべき重要なものです。

期間と見直し時期

国土交通省により、新築分譲時には30年間、それ以降は25年間のスパンでの作成を義務付けられています。

また概ね5年ごとの見直しが必要となります。

国土交通省指針

国土交通省によってマンション管理適正化法、マンション管理標準指針が整備され、2008年に長期修繕計画標準様式とガイドラインが公示されました。その中の重要な点は下記の通りです。

　1.新築マンション販売者は30年間の長期修繕計画を作成し、説明義務を要する

　2.30年間とは2度の大規模修繕工事と主だった設備工事を含むものとする

　3.既存マンションの長期修繕計画は専門家に委託して作成する

　4.既存マンションの長期修繕計画は期間を25年間とし、2度の大規模修繕工事を含むものとする

　5.新築マンションでは設計図書に基づいて修繕費を設定。既存マンションでは調査診断の上で、より実際的な修繕周期の設定と積算を行う

　6.基本的には機能回復を目的とするが、要望によっては性能向上も取入れる

　7.状況変化に合わせ、5年程度ごとに見直しをする

背景

建物も附随設備もメンテナンスフリーというわけには行きません。適切な時期に適切な修繕が必要です。

以前は販売時に『修繕積立金2,000円、積立金基金0円、駐車場使用料0円』などという無責任な販売方法が少なくなく、規制がありませんでした。早めに長期修繕計画・修繕積立金を見直していればまだ良いのですが、大規模修繕工事が必要な時期になって初めて費用が足りないことが発覚し、修繕ができないというケースも頻発したため、上のような方策が取られるようになりました。

しかし販売時に長期修繕計画が提出されているからと言って安心はできません。初期のものは図面だけを元に作成しています。実際の建物を調査した上での計画を、新築後3年以内に作成するようお薦めします。

適切な長期修繕計画がない、修繕積立金が不安であるという場合も、できるだけ早くご相談ください。

修繕サイクル

建物の各部材の耐用年数を元に、標準的な修繕時期を図式化したものが下のグラフです。

必ずしもこの通りに修繕を行う必要はありませんが、竣工30年前後に設備工事が集中していることは念頭に入れておいてください。どこのマンションでも費用的に厳しくなる時期ですので、長期修繕計画の見直し時期によって精度を変えて行く必要があります。

弊社の長期修繕計画は国土交通省指針に準拠し、より解りやすく作成しています。

修繕積立金の改定が必要な場合は数パターンご提示します。

図面、修繕履歴、直近の総会議案書等会計が分かる資料をご用意ください。建物を調査し、聞取りを行った上で作成に入ります。

費用は建物の規模や竣工後の築年数によっても異なりますが、既に大規模修繕工事を経験し、信頼できる数量がある場合はそれを採択し、なければ積算から行います。サンプルをご覧いただきながらご説明いたします。